原标题?资本化 长租公寓到十字路口 租赁“资本化”引发争议 “千军万马”依然难以盈利。

以前被视为创业风口的长期长租公寓，站在舆论风口浪尖，租赁争议也走到了与未来有关的公寓十字路口。

8月20日，到字杭州鼎佳公寓停止运营，口利润主要原因是困难利用租赁贷款的高杠杆扩张，但经营能力跟不上，资本化导致资金链断裂。长期该事件涉及资金缺口400万元，租赁争议网贷平台6家，公寓租户4000户。到字今年3月，口利润在上海拥有4000套房屋的困难长期租赁公寓爱公寓宣布资金链断裂，许多租户在不知情的资本化情况下申请了租赁抵押贷款。

在过去的几年里，长期租赁公寓从零开始实现了快速增长。根据58集团发布的《2018年第一季度住房租赁市场报告》，截至今年3月，全国长期租赁公寓品牌达到1200个，房屋数量已超过200万套。

在这种快速增长中，“二房东”的商业模式逐渐显示出盈利能力薄弱的现实困境。因此，租户分期还款和公寓一次性收取的租赁贷款已成为一些长期租赁公寓经营的重要手段。“在没有更多金融产品和政策支持的情况下，这是为数不多的有用的金融工具之一。一位长期租赁公寓企业的高管说。

然而，很少公开讨论引入租赁贷款以实现快速扩张的高杠杆风险。根据启信宝的数据，自2017年底以来，已有8家家长租赁公寓“死亡”，其中5家资金链断裂。

长期租赁公寓的高管告诉记者，许多金融机构已经暂停了租赁贷款业务，这对整个行业的影响与银行贷款类似，这将导致公寓企业的现金流动性问题。上周，住房和城乡建设部、中国人民银行等召集长期租赁公寓企业和金融机构进行内部讨论，讨论如何开展租赁抵押贷款业务，控制相关风险。

租房贷款引发了“资本化”纠纷。

由于持续还款能力相对稳定，许多金融机构与长期租赁公寓企业和房地产企业合作开展了许多租赁抵押贷款业务。

2017年11月，建行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业签订合同，进入房地产租赁市场，推出“按住房贷款”此前，平安好房、京东金融等互联网平台也与部分长期租赁公寓企业合作，开展租金分期贷款等金融业务。

公众担心，在不知情的情况下签署的租赁贷款，逾期会影响个人信用调查。今年5月，长期租赁公寓经营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的情况下与用户签订租赁贷款合同。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的分析，租赁贷款在租户签订合同之前看起来非常方便，但租赁后的各种问题仍然存在。例如，一旦租户不想在中间租房，或者房东需要在中间收回房屋，原来的租赁关系就会被打破，租赁贷款是否会继续全额偿还，这可能会引起各方的纠纷。

壳牌住房首席经济学家杨贤玲曾告诉《中国青年报》·中青在线记者，在贷款关系方面，如果租户不能按时偿还，将构成违约，这可能会影响租户的信用调查。早在2015年，租赁分期付款市场就迎来了洗牌。一些租赁分期付款公司与大量中介机构合作，缺乏完善的风险控制体系，导致无法持续。

更令人担忧的是，住房租赁企业可以利用租赁贷款获得的资金来抢占住房，从而提高租金。

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会与市银行业监督管理局、市财政局、市税务局等部门共同采访了主要住房租赁企业的负责人，如自由、相寓、蛋壳公寓等。其中，住房和城乡发展委员会表示，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争抢占住房；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占住房；不得诱导房东提前终止租赁合同。

中国社会科学院经济研究所研究员王丽娜表示，监管机构对租赁贷款采取更谨慎的态度，因为一些租赁企业从银行等金融机构获得大量资金，实际上方便租户返还租金工具进入自己的融资渠道，这些企业也缺乏借款人的信用评级、抵押品等风险控制能力，风险敞口大。

根据丁佳公寓的案例分析，王丽娜在通过租赁贷款获得资金后迅速收回了房屋。然而，一些租户没有足够的资金偿还，或者如果房子太多但无法出租，资金链就会断裂。“目前，许多地方主要检查租赁抵押贷款，主要检查中介机构。它没有财务许可证，欺诈客户。此外，其自身的经营状况和资质不符合长期租赁公寓的经营管理水平。”。